近几个月，南京楼市出现了不少回温的迹象：

1、新房中签率低至约15.4%，数据显示，11月南京新房认购5491套、成交3976套，环比10月（认购4724套、成交2835套）分别上涨约16.2%、40.2%；

2、二手房带看量上涨，11月南京全市二手房成交7055套，环比上涨26.7%…

但我想说的是，不可一叶障目，而要透过纷繁的现象看到本质。

细化来看，我们可以发现，南京楼市确有回温，但不是代表所有楼盘，分化现象仍在加剧。

一边是高热度高价入市的楼盘摇号开盘，另一边，却是一批老盘深陷去化艰难的困境…

图源：网络

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户型老旧！没有价格优势！南京这个盘，2年多还没卖完…

滨江雅园，是桥北大盘北外滩水城的新组团，共规划打造12栋住宅，其中8号楼27层，其余楼栋均为33层，户型建面约88、115、117、127㎡。

2020年4月，项目首开2号楼，销许均价约21525元/㎡，毛坯交付，相较北外滩水城19街区收官房源约20500元/㎡的毛坯均价，还涨了约1025元/㎡。

图源：365淘房

图源：365淘房

就在刚刚，我在南京网上房地产上看到，2年多时间，滨江雅园首推的248套房源，仍有54套房源未售出…（数据截止12月8日14时，不排除上传延迟原因）

图源：南京网上房地产

2021年2月起，项目陆续加推5次，推出约2198套房源，至今仍有约1245套房源未售出。

总的来看，滨江雅园整体去化不足5成…（数据截止12月8日14时，不排除上传延迟原因）

图源：南京网上房地产

此前，我也在朋友圈、买房群里多次看到滨江雅园的特价房信息，可见项目去化之艰难，究其原因，主要有以下三点：

图源：朋友圈

1、户型设计老旧，市场认可度不高

就拿建面约88㎡户型来说，只做到了两房一卫，目前南京市面上同面积段户型，大多做到三房一卫，相比之下，滨江雅园户型实用性一般。

建面约88㎡户型图

2、周边二手房挂牌均价约1.8万/㎡，没有价格优势

贝壳找房网数据显示，目前威尼斯水城（后改名为北外滩水城）共有约1484套房源挂牌，挂牌均价约18896元/㎡。

相比之下，苏宁滨江雅园约21525元/㎡的毛坯均价，没有价格优势。

图源：贝壳找房

3、产权严重缩水

南京网上房地产数据显示，滨江雅苑于2002年10月拿地，这意味着，土地年限已缩水超20年！

图源：南京网上房地产

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去化不足4成！南京这个盘卖不动的原因找到了…

同样陷入艰难困境的，还有江北高新区的荣锦瑞府，即天华硅谷三期。

今年3月，项目首推9号楼，共约200套房源，户型建面约89、115、135㎡，销许均价约26300元/㎡，首付3成。

图源：365淘房

然而，南京网上房地产数据显示，首开至今9个月时间，项目仍有113套房源未售出…（数据截止12月8日14时，不排除上传延迟原因）

图源：南京网上房地产

同年5月，项目加推12号楼，共约200套房源，据南京网上房地产数据显示，开盘7个月，项目仍有约134套房未售出…（数据截止12月8日14时，不排除上传延迟原因）

整体来看，荣锦瑞府整体去化不足4成！（数据截止12月8日14时，不排除上传延迟原因）

图源：南京网上房地产

荣锦瑞府，户型建面约89㎡起，按照约26300元/㎡的均价来算，总价约234万起。

要知道，贝壳找房网数据显示，天华硅谷建面约88-89㎡二手房，挂牌总价基本在170万左右。

图源：贝壳找房

而且，荣锦瑞府是毛坯交付，据销售透露：项目预计2024年4月交付。也就是说，拿房后，买房人还要花费大量时间、财力装修。

相比之下，荣锦瑞府的性价比确实不高，且同样预算下，南京可选的新房也不算少。

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新房库存持续高位！南京一批楼盘，难了…

其实，南京市面上像滨江雅园、荣锦瑞府这样的楼盘，一抓一大把！

1、江宁-金王府

2021年1月，项目加推146套精装房源，户型建筑面积约88、102、140㎡，销许均价34350元/㎡，相比前期上涨了约1.6万/㎡！

据南京网上房地产数据显示，项目开盘一年多时间，项目仍有23套住宅未售出…（数据截止12月8日14时，不排除上传延迟原因）

图源：南京网上房地产

2、九龙湖-朗诗九龙熙岸

11月5日，朗诗九龙熙岸加推6-14号楼，共约90套房源，户型建面约153-214㎡，销许均价约37700元/㎡。

图源：365淘房

至今开盘1个月，“认购+成交”共55套，去化约6.1成…（数据截止12月8日14时，不排除上传延迟原因）

图源：南京网上房地产

3、城北-金浦御龙湾

南京网上房地产数据显示，今年9-10月，项目陆续推出166套房源，至今仍有115套房源未售出，去化约3.1成…（数据截止12月8日14时，不排除上传延迟原因）

图源：南京网上房地产

确实，当下楼市处于调整期，再加上持续处于高位的库存，更是让南京一批本就难卖的楼盘，去化更加艰难…

图源：南京网上房地产

接下来，南京上可能会有更多楼盘加入降价促销的行列，大家在买房时，也要注意甄别。

对于未来南京新房市场，你怎么看？欢迎评论区留言讨论~

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