我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问：雕叔，能不能给融景城的几个盘排个序？

回答：在目前已经修出来的产品看：第1、郦苑。我觉得目前俪苑的综合条件最好，2016年开发商生怕卖不出去，还打折套内8000卖俪苑这个组团，现在恐怕肠子都悔青了。这个俪苑带地暖的，离九号线刘家台又近，旁边就是东方剑桥幼儿园，离鎏嘉码头也不远，离新村小学也不远。第2、臻苑。臻苑是四梯八户，品质比朗峰和尚峰好些。小区夜光跑道，进门的门楣也好看些。果然开发商花的心思也多，这个盘把俪苑亏的钱基本上算是赚回来了。第3、朗峰。朗峰的风水在融景城最好，这一点无须质疑。其次这里离地铁十号线和公交车站最近，旁边还自带一个幼儿园。第4、尚峰。尚峰仅次于朗峰，主要是因为背后有变电站，还有两栋还建房拉低均价，猪一样的队友最多出自尚峰。但是这里小户型也多，流动性较好。第5、澜岸。这个组团也是只有三栋楼，容积率又高，没有小区，很多户型江景也看不到太好的视野，居民的居住体验还不如郦苑。基本上又都是大户型，小区又小，品质不好。第6、锦峰。锦峰最大的问题是周边老破小太多，只有三栋楼组成的小区，基本上没有撒子看的中庭。而且小区户型又大，流动性不太好。开发商前期很多特价房，都是这个组团最多。所以市场上锦峰组团价格便宜，因为别人买得也很便宜。第7、融御。江景房，大平层。这个组团最难卖，就只有三栋楼，阳台又是封闭起来的，一点品质都没有，价格又死贵，比起旁边的澜岸同等江景房贵多了。未来还有一个大平层组团和洋房组团，馨苑品质可能比郦苑要好些，但是单价和总价肯定很贵了。

提问：想帮妹妹买一套学区房，金科集美锦湾怎样？可以读巴川小学。单价建面9200左右。如果不够好，有没有其他学区房推荐？

回答：这个是学位房，买房就有指标，指标是划到房子上的，可以读巴川小学和初中。学区房是划片区的，随机入读，有一定的风险。金科的洋房品质还是不错，巴川很多老师都买了，价格也不贵还能兼顾孩子教育。自住可以买。

提问：雕叔，最近外地三无，在重庆交了四个月社保，新房首套大概能贷几层？

回答：新房首套应该能贷七成，但是现在绝大多数性价比比较高的限价新盘，他们都是要全款的，然后就九成，八成，七成首付等这样的形式进行挑选客户。

提问：浮云老师：40年产权的商铺卖出去税是如何算的？谢谢

回答：1、买家支付：1）房地产交易手续费：5元／平方米为普通住宅，非普通住宅为11元／平方米。2）重庆商铺买卖房屋登记费：550元／本（每增加一本证书按每本10元收取工本费）。3）权证印花税：5元／本。4）印花税：0．05％5、契税：交易价（或评估价）×3％。2、卖家支付：1）重庆卖家出售的时候，商铺不论年限，都要交纳以下几种税费：房地产交易手续费3元／平方米。2）印花税：重庆房屋产价的0．05％。3）土地税：可提供重庆上手购房票据的，土地税＝［转让收入－上手票据价（每年加计5％）－有关税金］×适用税率。不能提供上手购房票据的，土地税＝（转让收入－转让收入×90％）×30％。4）个人所得税：据实征收为（转让收入－房产原值－合理费用）×20％，核定征收为转让收入×7．5％×20％。转让收入－房产原值－合理费用相当于个人净收入。5）营业税及附加税：可提供上手购房票据的，为（转让收入－上手票据价）×5．5％。不能提供上手票据的，为转让收入×5．5％；税费为差额的5．56％。6）土地出让金：重庆商业用途用房，按其网格点基准地价的35％计收；商业路线价区段路的商业临街宗地，加收路线价的10％；用途用房按其网格点基准地价的30％计收。7）土地出让金契税：按本次征收重庆土地出让金价款的3％征收。

提问：?雕叔您好！我从事公司企业经营十多年，最终发现在国内做生意都不如把资金投入到优质房产上面的财富和资产增值效益明显的。所以，现在笃定志力于想帮助更多的人做好资产理财规划，给更多没有经验的购房者提供专业的房地产投资理财知识、建议和践行服务。从哪方面入手，请雕叔给下意见吧！1、做一家法拍房中介辅拍机构（合作加盟方式），帮客户规避法拍房风险，并且自身也可以投资一些优质法拍房资源。2、港珠澳大湾区房产（楼盘）在其他省会城市和三四线城市做城市展厅，帮助其他城市中有资产配置观念和需求的客户做优质房产配置。3、另外，拜读雕叔的文章后对雕叔倍感敬佩！眼界宽广，格局宏大，对国内楼市了然于心，深入浅出，分析到位。专业导师级别，非常渴望得到雕叔的专业指导，快速提升认知高度和房产投资的专业性！雕叔您或您公司有没有适合我参与的项目，希望自己也可以像雕叔这样，成为那个可以帮助别人实现千万财富的布道者，引路人！本人最初的梦想就是做房地产大佬，但在经营公司的过程中逐渐忘记了初心。现在要重新遵循内心的声音，重新寻回最初的梦想。经历过项目融资路演，也做过演讲会销，对自己感兴趣的事情，学习上手非常快。始终坚信：跟对人，做对事，财富都是陪衬。帮助人，种福报，德厚才可承载。请雕叔多多指教！感谢感谢！

回答：人生不是圆，向哪个方向出发都能走到成功的边界。人生是椭圆，选择半径最短的方向出发，更容易成功。快递、外卖、中介，从来只听说中介小哥逆袭买房买车。为什么?因为做事的量级不同，谈500万生意的和5块钱盒饭生意的，必然量级大的容易成功，成功半径长短不同。除了方向，做事的成功率，也就是靠谱程度很重要。尽力提升做事成功率的同时，一定要让合作伙伴了解你的能力界限，让别人降低判断成本。除了方向、靠谱，还有速度，一是你做事效率，二是复制能力，能把从自己做变成打造分公司团队各地复制的能力。好了，你的思维和方向已经选对了，我更看好方案一，做中介加盟或者比如房产管家，这种一对一服务?针对性更强，尽量去大城市，市场空间和需求更大，能不能变成平台、kfs，?看命和运了。淡市入场需要的是耐心，获取更多资源，摸透上下游需要时间积累，厚积薄发，加油!

提问：雕叔，二手电梯房选楼层怎么选？哪些楼层不能选？

回答：楼层的选择尽量考虑尾号带6、7、9的楼层，这里有一些由来：尾号“7”：主要讲的是当官喜欢7,毕竟7上8下，寓意很好；尾号“9”：长长久久，幸福久久，财源滚滚，越住越有；尾号“6”：中国人大多都喜欢“顺”，六六大顺，寓意好。你一般去看那些二手房，很少会看到7、9、16、17、19、26、27、29、36、37、39楼的拿来卖。所以你应该知道怎么选楼层了吧。我还是担心你选不好，给你列了一个表：第一梯队：7、9、16、17、19、26、27、29、36、37、39楼；第二梯队：10、11、12、15、20、21、22、23、24、25、26、28楼......我们选楼层忌讳:4、8、13、14、18这样的楼层。还有在重庆买二手房房，顶楼不喜欢买，早期很多重庆顶楼都有“漏水”现象，而且不隔热；但是次顶楼一般来说是最好的，特别是看江次顶楼，价格也最贵；5楼以下要打折，市场价8-8.5折的样子，主要是采光差，重庆这地方湿气重，住低了易得病；另外你可以根据你自身的日柱五行来选楼，具体不了解可以向我咨询选楼风水学。我们一般认为坐北朝南的房子好一点，其次是坐西北朝东南，再次是坐东北朝西南。

提问：父亲房子赠予女儿，如果这套房对女儿来说满五唯一，出售时怎么交税？

回答：赠予时，缴纳3%契税。出售时必须是“满5年以上，而且是家庭唯一生活用房”才可以暂免20%的个人所得税。否则再售都是要付高额的个税(住房总价减去办理赠与费用，这个差额20%）。其他税费和一般二手房买卖过户税费一样计算和征收。

提问：武汉人目前武汉月供4万手上现金还有150万房票一张现在应该去低价区重庆沈阳还是继续留在武汉

回答：推荐继续留在武汉，主场先买够，这三个城市，武汉上限会更高，尤其是目前武汉还有不错的标的，等着买就行了。武汉实在买不动了，可以再去重庆，沈阳。

提问：雕叔，我看见群里都是些大神，不敢比，，我只是一名苦逼的九零青年，需要一套自己的刚需住房，总预算70-90万（首付只能40万左右），不想离主城太远，新房买不到，二手房又比新房贵，有什么建议吗？

回答：最近连老破大都在启动了，唯一指望在内环里面上车的就只有老破小了。我最近一直很想写一篇关于环线洼地，关于轨道小户的老破小的文章。毕竟趋势来了，它会涨且要涨了，我们不能看不到。但是目前这种板块的小区还有没涨的，内环里面单价建面一万左右，还比比皆是。比如环线凤凰站附近的同心家园，寓乐圈；又比如离环线谢家湾站只有一站距离的袁家岗轻轨小户自由左岸和大鼎城市花园。他们既是学区房，还算轨道房，单价才一万!简直不要太划算！袁家岗片区左有大坪时代天街大商圈配套，右有谢家湾华润万象城高端商业，而自身也有家乐福，华谊兄弟影院等板块社区商业。还有马家堡小学，大坪小学和金茂小学多个重点小学资源。没有理由看不到这种板块的存在啊！同样的环线海峡路站附近，也有一些这样的楼盘，离南坪商圈也不远，周边就是珊瑚实验小学，江南小学等众多学区资源，这一波也快要轮到他们启动了。

提问：朱大大，朋友想买双流这个幸福嶺公寓，单价9000，一室43平，总价40万，民用水电，70年产权，但是周围没有配套的东东，唯一好处就是离地铁站近，这个能不能叉啊，求赐教

回答：70年产权？那就是住宅咯？没有贷票的话，可以买，虽然涨幅慢，但是3号线200米的话，出租应该不难。你要确定下是不是200米，有时候说直线200米实际上走路要500你。

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