到目前为止，没有出现大面积房价下跌，没有整栋楼降价促销，偶尔的几套特价房，也是非正常楼层，或精装变毛坯，属于正常的销售手段。

平心而论，相比一路撤退的其他新区，滨河的马步扎得还算稳当！

虽然实话实说，当前滨河房价比着最高峰的时候，确实是回调过的。只不过，滨河真正的价格回调并不是在今年，而是在2019年。当时融侨府（融侨雅筑）的价格一度不到一万四。有媒体报道——“滨河底价被再次拉低”。

而当时的价格调整，也迅速分拣出了滨河楼市格局：

区域CEO楼盘：康桥美庐湾 高端改善：亚新海棠公馆 品质改善：青风公园、绿城明月滨河、电建泷悦华庭 刚改：金地滨河风华、金辉滨河云著、中海如园、中海万锦公馆、融侨府、信保春风十里

但需要注意的是，少量泡沫被挤出来之后，滨河价格基本没什么太大变化，即便在今年这种大势都不太好的行情中。

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而现阶段，滨河之所以能不被大势完全裹挟，除去统一规划、一张蓝图绘到底、地价被锚定等广为人知的原因外，还有3点很重要的因素。

1，滨河核心区没地了！

滨河面积一点都不大，核心区只有10.47平方公里。

图片来源于：郑州楼市八卦

大约相当于整个常西湖新区的三分之一，整个经开区的十五分之一，整个郑东新区的三十分之一，且绝大部分已经名花有主。

今年上半年，随着荷湖两岸土地性质的变更，整个滨河核心区能作为住宅开发的土地已经捉襟见肘。

荷湖东岸地块（经南十路与经开第十八大街交汇处东南）原规划居住用地，后调整为文化设施用地。

荷湖南岸地块（明理南路西侧）原本为居住用地，变更后为商务用地；并且临近的三块商业用地，也同步调整为商务用地，并增加了地块面积。调整后的荷湖南岸四大商务用地，目前拟获批用于建设企业总部基地，打造建筑产业集群。

仅剩蝶湖东侧康桥美庐湾南边极少的几块地，但从供求关系上来说，这杯水车薪的几块地，有就相当于没有，它有更深的意义。

它们临湖临公园，距离轻轨站和地铁站都不远，且北边就是售价2.7万-3.1万的康桥美庐湾，性质非常优越。说得夸张一点，他们就是一片炸弹，说它能引爆区域价值是丝毫不用怀疑的。相应地，产品自然可想而知，不会便宜。

核心区没有地了，再发展只能往南。可滨河南边地块与核心区中间横亘的产业带，将其与其他板块割裂，在板块价值上略逊一筹。

2，滨河动作太快了！

滨河本身面积小，奈何政府、中建、运营方都配合地非常好。

且不说开发商各人自扫门前雪，工程一直没落下。就单说市政，那也是非常给力的。

市区一条路围起来再要想拆掉围挡，至少得个一两年。可在滨河，很快围挡围起来了，很快又拆了，再看时路面硬化已经做好，再过几天线已经画上了，再过几天绿植就种上了。

现在滨河核心区90%的市政道路已经通了，大部分道路绿化都非常精细，二期还有4条郑州市市级“卓越道路”。

市政道路上的“5重景观”↓↓↓

滨河产业和营商环境的打造也很迅速。今年郑州市第三批重点工程开工仪式在各地设置了15个分会场，唯一的主会场就设在滨河。

滨河不少项目都是重点项目，列入开工名单，而且不少工程已经开工建设了。

双创科技孵化园已经开工↓↓↓

安图生物体外诊断产业园已经封顶↓↓↓

常驻滨河的业内人士介绍：“区域几乎一天一个样！”

更有意思的是，别的区域地标都在降，而滨河的新地标-金鹰世界中心高度却在增长，从原本的310米变,后变成&34;不低于369米&34;,又变成399米。

3，滨河的时间表，很明确！

一些楼盘虽然在售，但余量已经不多，明年（2021年）青风公园、融侨雅筑、信保春风十里、金辉、金地等基本就会结束。

到后年（2022年），在售的可能就剩下中交、绿城、华发、电建二期了。

目前滨河已经交房的小区：

中建观湖国际一期二期康桥悦城1号院、康桥悦城2号院康桥悦城3号院、康桥悦城7号院绿地澜庭、金尊文苑信保春风十里一期、幸福滨水家园拓丰祥和居一期、康桥悦蓉园

其余一些楼盘交房时间如下：

2年以后，滨河核心区可选的新盘不多了。3年以后，滨河楼盘几乎全部交房。

以后再想在滨河买房，只能是南部的新房，或者核心区的二手房了。

如果滨河各楼盘交房完毕，预计将吸附20多万人口。而人口导入会倒逼各种配套的迅速成型。

目前滨河的商业已经显示出不够用的兆头。

一到饭点，康桥悦城街边底商、金尊文苑南门附近，正规的停车位都被停满，不少附近居民推着三轮车在临近的路边卖水果蔬菜，滨河业主急切呼唤水街商业的落地。

目前，滨河已经招生的学校有，郑州一中经开区实验学校、滨河一小、郑州经开区外国语学校。

下面两张图是笔者站学校外面拍的。

下午两点左右，滨河一小，不知道是体育课还是做午操，学生真不少↓↓↓

郑州经开区外国语学校，中午，学生准备考试，家长前来探望↓↓↓

目前滨河入驻的业主只是极小一部分，未来普遍入驻以后，教育资源紧接着就要跟上，这也是很急迫的事情。

所以滨河正在加紧盖学校，滨河二小教学楼已经封顶，估计明年已经能招生。滨河三小和滨河中学已经出现在重点工程的开工名单中了。

正在建设中的滨河二小↓↓↓

除商业、学校外，相应地各种城市配套，金鹰世界中心、水街、荷湖全面注水等都会紧接着跟上。

2

所以现在能上车滨河的，不要等，越等越难上。上车就挑核心区，就挑稀缺产品。

至于产品，滨河缺的不是高层，而是洋房。

因为滨河整个区域内不缺有钱人，将来随着人口入住，区域圈层稳定，更高层次的改善群体必然会向更优质的产品转移。

但区域内洋房数量本身数量就有限，能做洋房的基本都是之前成交的地。滨河未来已经禁止批高低配的产品了，后期成交的土地基本都是以高层为主，像近期拿地的中交和华发产品都是高层和小高层。

之前做洋房的项目本身也不多，主要就是康桥悦蓉园、绿地澜庭、中建观湖国际、海棠公馆以及金地滨河风华、青风公园、融侨雅筑。

而在售洋房，基本上能选的只有青风公园，金地滨河风华、融侨雅筑。

其中无论口碑还是产品，青风公园是区域内品质改善梯队的代表。不少客户都是实地看了东区的海马公园，对品质认可了之后，才来买的青风公园。

海马公园实拍图▲

青风公园一期即将交房，笔者进去用手机拍了几张照片，实景呈现，景观绿化和建筑细节处理地非常好。

进门的迎宾树很有仪式感↓↓↓

青风公园一期实拍图▲

园区内的景观重重叠叠，也很有参差感↓↓↓

青风公园一期实拍图▲

随手一拍都很漂亮，草木的茂密度就像交房了好几年↓↓↓

细节方面也做的很好，承诺的不锈钢一体化拖把池、不锈钢水槽、车库导光管等都一一兑现↓↓↓

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青风公园一期还有少量带院洋房在售，有天有地有花园，超大赠送面积，滨河绝版产品，非常稀缺。

洋房效果图▲

整个滨河洋房本来也没几栋，一楼带院子洋房更是屈指可数，买一套少一套。而青风公园一期洋房一楼，则不仅稀缺，且产品绝对硬核。

户型全部是全明设计，三开间朝南，规划合理。

洋房123㎡户型图▲

每户赠送私家花园和地下室，赠送的私家花园33-89㎡不等；赠送的地下室81-89㎡不等，层高达5.2-6.1米，一层装修成两层绰绰有余。

如果算上地下室隔成两层，接近300%的得房率，相当于用一层的钱买了3层，巨划算！

关键一点，它还是现房。园区的绿化、细节实地看看，房间里面的布局、空间感也可以切身感受一下。不用等，几乎是即买即住，而且不用担心承诺与交房不符。

3

除一期极少带院洋房外，青风公园正在热销的是二期产品。

青风公园二期在一期基础上全面升级，无论是容积率、绿化率还是户型面积都更加偏向改善，在区域内改善产品中均好性比较高。

滨河楼盘容积率大部分在2.49-2.99之间，容积率最低的是1.99，有3个楼盘：亚新海棠公馆、绿城明月滨河、青风公园。绿化率大部分在35%左右，前3名分别是，青风公园、绿城明月滨河、金辉滨河云著。户型面积段比较多，但户型起始面积最大的前3个楼盘是：康桥美庐湾、亚新海棠公馆、青风公园。

这3个指标，只有青风公园全部入围。

实话实说，康桥美庐湾和亚新海棠公馆，是区域CEO楼盘的代表，产品确实不错。

青风公园则是整体改善性比较统一的一个楼盘，结合硬性指标和价位来看，是改善楼盘中性价比很高一个。

正是源于青风公园超高的绿化率，小区在中心景观的打造上在滨河也是首屈一指。

青风公园采用围合式景观布局，规划有“两廊九院两中心”，且园区的中央花园区，占地约4500㎡，相当于约11个篮球场的面积。

青风公园二期景观效果图▲

青风公园二期产品改善属性更加纯粹，最小面积123平，社区圈层比较统一。包含精装高层、毛坯高层和洋房，满足改善群体的多样需求。

其中高层123平起步，洋房145平起步，采用分离式核心筒设计，保证有三到四面宽朝南，南北双阳台算是基本配置。

高层123㎡户型▲

高层136㎡户型▲

洋房160㎡户型▲

无论从以往楼盘的口碑，一期的实景呈现，还是二期升级后的产品来看，青风公园都是郑州难得的纯粹改善型楼盘。

随着滨河楼市格局的定型，滨河人均氛围的成型，这种楼盘的价值会日益凸显。

结语

滨河是郑州所有新区中最具有“网红体质”的一个片区，无论是城市规划、市政建筑还是楼盘产品。

虽然目前看来，滨河的供需平衡还不是太明显，但未来会逐渐向需求端倾斜。

因为如上所述，滨河的各项时间表都很明确，且动作非常快。并且不少配套也都是现成的，比如轻轨南曹站已经是现成的，只要客流量够了，立马就能开通。

未来随着各个项目的结束、交房，人口导入，氛围一上来，一定会有更多的人看到滨河的价值，但到那个时候，核心区已经没有地块了，新房也没有了，需求端就会失衡。

可以说无论是已经置业滨河的业主，还是正在观望的潜在购房者，对滨河的预期都是乐观的，对滨河的建设都是充满信心的。

所以我们回头来看，确实，在今年这种形势下，同样是新城，相比绿博、港区，滨河还算坚挺。不仅没有出现价格“腰斩”和实质性降价，甚至在销量上，今年各个项目都比去年同期要高得多。