“7.4”楼市新政将松山湖划入限购区，无疑让松山湖的住宅稀缺性更上一层楼。

万科松悦花园、中海松湖林语、深业松湖云城……如今都是东莞人所熟知的红盘。

在6月17日万科松悦花园第二批产品备案后，松山湖新房价天花板率先突破5字头，随后南城华润置地中心·润府项目才甩出5.1万的备案均价跟进。

那么，在松山湖会有比这两个盘更贵的洋房出现吗？

答案也许有两个，一个是华侨城在东莞第二次集中土拍花了19.9亿拿下的创意生活城地块。

另一个，就是这块位于松山湖核心的3.4万㎡商住地，仅能容纳2272人居住。

松山湖中部核心，惊现3.4万㎡商住地

7月14日，东莞市自然资源局发布《东莞松山湖科技产业园中心区及中部地区控制性详细规划分图图则A2、B1调整的批后公告》。

其中A19地块细分为A19-1和A19-2地块，并将细分后的A19-1地块用地性质调整为公共绿地（G1），A19-2地块的用地性质调整为二类居住用地（R2）。

这宗A19-2地块，就是今天要讲的主角。

根据公告内容，该地块占地34068.67㎡，建面85171.68㎡，容积率调整为2.5，建筑限高调整为80米，建筑密度调整为22%，绿地率调整为35%，妥妥的低密生态宜居宝地。

从位置上看，A19-2地块位于红棉路与礼宾路交汇处，紧邻松山湖中心公园与梦幻百花洲，往北直线距离约900米即为状元笔公园，往南直线距离约900米即为松山湖湖体。

从规划开始，该地块便已将松山湖最美丽的风景收入囊中，生态价值极高。

△地块位置图（点击可查看大图）

交通方面，A19-2地块与东莞地铁R1线（在建中）松山湖站直线距离约1.3公里，未来居住者可通过R1线，5站直达位于城区的东城南站，也可通过R1线前往广深两大城市。

同时，居住者也可通过东边直线距离约900米的珠三角环线高速，驱车前往城区及外市，交通颇为便利。

根据公告，为加强A19-2地块与周边地块的交通组织，未来还新增15米支路（礼贤中路）、礼贤路与A19-2地块的出入口衔接段。

值得关注的是，片区内另外几宗R2属性用地，均已经批建商品房小区及科研单位配套住宅，可以说，这是松山湖中部核心目前唯一规划入市的商住地，稀缺性倍增。

低密生态，5万+仅仅是周边楼盘起步价

为什么说A19-2地块是核心宝地？看看它周边都是哪些楼盘（数据来源于房天下）：

● 直线距离约400米——长城世家，建于2008年，总建面约13.6万㎡，1.6容积率，共260户，直面松山湖湖体，目前二手房挂牌均价约57143元/㎡

△长城世家实景图 图源：安居客

● 直线距离约750米——松湖花园，建于2000年，总建面约15.4万㎡，1.0超低容积率，共642户，目前二手房挂牌均价约51875元/㎡

△松湖花园实景图 图源：房天下

● 直线距离约840米——万科松湖中心，建于2012年，总建面约2.36万㎡，0.8超低容积率，共199户，目前二手房挂牌均价约50101元/㎡

△万科松湖中心实景图 图源：微信朋友圈

● 直线距离约950米——光大锦绣山河（一期），建于2007年，总建面约26.1万㎡，0.99超低容积率，共812户，目前二手房挂牌均价约60968元/㎡

△光大锦绣山河实景图 图源：微信朋友圈

● 直线距离约950米——晟园，建于2015年，总建面约10万㎡，0.4超低容积率，共133户，独栋别墅为主，目前二手房挂牌均价约51370元/㎡

△晟园实景图 图源：房天下

● 直线距离约1000米——丰华悦园，建于2015年，总建面约6.4万㎡，0.8超低容积率，共68户，目前二手房挂牌均价约55534元/㎡

△丰华悦园实景图 图源：微信朋友圈

综上可以看出，A19-2地块周边楼盘都有两大特点：一是均为低容积率的低密高端楼盘，二是二手房挂牌价均在5万元/㎡以上，在其他不同报价平台，甚至挂牌价高达7-10万！

此外，在A19-2地块周边1KM范围内，除了有多个大型公园和松湖风光等生态配套外，还有凯悦酒店、松山湖管委会、万科生活广场、松山湖实验中学、广东医科大学东莞校区等顶级配套，注定为豪宅而生。

△松山湖凯悦酒店实景图 图源：微信朋友圈

据此，我们是否能合理猜测一下，未来A19-2地块建成楼盘，很可能由多栋高层与小高层相结合，以高低错落的方式获得较宽阔的景观视野，户型以大面积4房为主，针对区域内的高端客户。

如此一来，有实力接手该地块的房企也就屈指可数了，是万科、中海、保利、华润，还是会有其他房企异军突起？欢迎在评论区中进行预测。

下一个东莞房价天花板，会是TA吗？

作为主城区外唯一的限购区域，松山湖有着丰厚的自然生态资源，同时也是众多高新企业的集聚地。

△图源：创新松山湖

2021年12月，《松山湖科学城发展总体规划（2021-2035年）》发布，松山湖成为建设大湾区综合性国家科学中心先行启动区的核心主力，新房价格直逼东莞天花板。

△松山湖科学城效果图 图源：南方都市报

目前松山湖仅有万科松悦花园有新房源。

万科松悦花园位于松山湖南部滨湖片区核心位置，环境优越，家门口就是东莞松山湖未来学校和松山湖科学公园，加上引进世界级的悦榕庄酒店，已成为松山湖一张耀眼的名片。

△万科松悦花园效果图

△悦榕庄酒店概念效果图 来源：创新松山湖

项目在6月17日备案了第二批产品，包括高层洋房64套，别墅12套，合计共76套，整体均价为51323元/㎡。其中洋房为298-393㎡的4房大户型，目前仅剩20套未网签。

△图源：莞e认购 数据截至7月15日16时

在东莞第二次集中土拍中，松山湖同样有一宗商住地入市，即由华侨城联合松山湖控股拍得的约13.55万㎡创意生活城地块，成交总价199496万元，楼面价13079元/㎡。

该宗地曾原定于2021年12月31日拍卖地块，因故终止挂牌，而今重新挂牌后，起拍价有所上涨。

值得关注的是，在东莞市自然资源局发布的《东莞市存量住宅用地项目信息》中，位于松山湖的中海松山湖花园出现了两次，合计住宅用地面积达8.87万㎡，而我们所熟知的中海松湖林语项目，其占地面积为4.33万㎡。

△中海松湖林语效果图

这是否意味着中海松湖林语项目后续还会有新增的货量入市？也许要等后续更多信息释放，才知道真相。

以上几个盘，以及A19-2地块，你更中意哪个？欢迎在评论区中告诉我们。