近期，一篇征集建议浮现网络，寥寥数字虽显得草率，但言简意赅。

反映浦东学区房涨价，建议尽快推进多校划片和热点地区新房限售。

图片来源于上海信访大厅

前半句摆事实，后半句抛观点。

教育局现已作回复，并将建议留作参考。而无巧不成书的是，这位建言者又是徐姓市民，全市（百家姓新编）第四大姓火力全开啊。

此前，徐博士的信访，间接推进了上海楼市调控加码；此番，徐先生/女士的信访，会不会再促进上海教育学区划片的改革？

01

浦东学区房

涨得有点狂

截图来源于安居客

自去年到现在，浦东部分区域的学区房确实涨得有点离谱。比如张江集团中学转公后利好周边，部分小区均价现已站上15万/平，甚至部分房源挂牌价超过17万/平，拳打徐家汇，脚踢陆家嘴。

截图来源于安居客，截止2月20日

以目前价高者汤臣豪园三期为例，该小区位于浦东新区张江镇高科中路旁，毗邻张江经典幼儿园、张江高科实验小学（藿香校区）、张江集团中学以及华师大二附中。

截图来源于百度地图

从幼儿园到中学，横跨12年的学习生涯就近安放，若是小孩再有点天赋和学习劲头，冲一冲隔壁的华二也不是不可能，怀揣着这样想法的家长不在少数，所以，该小区的均价上行也在意料之中，但这幅度……

截图来源于安居客

自去年3月张江集团中学转公消息释放至今，该小区出现从百元到千元，甚至是万元的均价涨幅，着实有些豪横。

目前，小区本月均价为159545元/平，且较上月上浮4.45%，上行势头依然明显。虽然跟老大哥汤臣一品有“亿点点”距离，但这样的均价，差不多也算头号玩家了。

截图来源于微信聊天

截图来源于安居客

还有对口明珠小学A校和东昌南校的泉东二小区，对口福山外国语学校和建平西校的福沈小区，均价均在16万左右，前者甚至是区域均价的近两倍。

截图来源于安居客，截止2月20日

很多二手房在挂牌时，也尽量把学区放在标题中靠前位置，以突出学区势能。毕竟多么高均价的微小户型，也只能讲讲学区属性了。舒适度？性价比？不存在的~

截图来源于安居客

通过以上案例的展现，浦东学区房涨价的现象即可见一斑，更不要说那个以学区置业闻名而跃升上海购房热门，部分小区均价更是近2倍于市中心区域均价的前滩商务区。

02

多校划片能抑涨

学区购房热度降

图片来源于网络

多校划片，顾名思义就是，让小区对口多个学校，电脑随机进行划分派位入学。例如，小区本来是直接对口重点A校，多校划片后，将可能对应A、B、C、D几所不同层次水平的学校，进入各所学校几率均等。

这样的随机性，会大幅降低学区房的功用，减少学区购房的热度，也能抑制学区房的价格上浮幅度，舒缓到相对平衡的环比价格区间，平抑区域房价。同时，也把就近入学落到实处，让区域教育更加均衡，降温择校热。

多校划片后，将大概率不会再出现学区房均价超千元，甚至万元涨幅的局面。

图片来源于网络

但，多校划片又是一把双刃剑。

学生的学习天分、能力、水平不尽相同；学校的学习氛围、师资团队、教育质量也参差不齐。那么，在学生与学校之间，就会随机形成四种不同组合。

福山外国语学校，图片来源于网络

其一，相对稍好的学生随机到相对稍好的学校，自然皆大欢喜；

其二，相对稍差的学生进入相对稍好的学校，可能会有较大的提升，也有可能跟不上教学步伐和节奏，并且优秀竞争者众多，易产生巨大的心理落差和精神负担。

图片来源于网络

其三，相对稍好的学生进入相对稍差的学校，可能会继续大放异彩，也有可能会降低竞争性，略有懈怠；

其四，相对稍差的学生进入相对稍差的学校，预期目标和定位可能会有所下滑，降低一定的学习积极性。

张江集团中学，图片来源于网络

不过，决定学习质量和成果，还是得靠学生自己，各省市状元也并不都是特级教师授教出来的。

尽管如此，但家长们的诉求是始终如一的，都希望自己的小孩去第一梯队重点学校，享受更优质的教育资源，尽自己力量，让小孩在教育道路上走的更前、更远。

图片来源于网络

而多校划片则会降低家长这种心理预期，让学区房置业回归理性，缓和家长置业热情，对热门区域的热门小区进行局部降温，房价会有回调收稳，相应也会带动临近相对低价学区房的置业热情，形成小幅涨势，最终达成区域均衡。

而这，必然会让学区房购房者情绪有所不快。

03

以京为镜

可一探可行性

尽管多校划片规划执行起来很复杂，但好在还有案例可以借鉴参考。而其，对地方楼市，尤其对降温二手学区房效果拔群。

2019年，北京率先在海淀、东城二区施行多校划片，2020年又在西城区开展多校划片，而后整体房价走势出现一段时间小幅下跌，再反弹回升。

在2020年沪深杭等城市新房、二手房认购成交潮流中，也完全没有北京的身影。

北京宏庙小学，图片来源于网络

曾被戏称为“宇宙中心”的西城区宏庙小学，是拥有百年历史的北京市重点名校，直升北师大实验中学的比例高达到80%。

正因如此，对口宏庙小学的丰汇园成为京城家喻户晓的头部学区房，甚至据报道曾有一位家长豪掷1200万元拿下39平地下室，可见有多么疯狂。

截图来源于安居客

而随着多校划片的进行，购房意向有所降温，小区房价回稳，甚至随着需求衰减，许多房源也没找到合适的买家。

截图来源于央视新闻

曾对口西单小学的中海凯旋：

截图来源于安居客

曾对口史家小学的豆瓣胡同：

截图来源于安居客

从表现来看，学区之于区域里，依然价格高企，丰汇园超区域均价约为10.7%，中海凯旋超区域均价约为15.6%，豆瓣胡同超区域均价约为25.9%，但整体幅度平稳，没有上海学区房涨的夸张。

整体来说，多校划片利大于弊，是利城利民的政策，也是楼市调控的有力手段。

某楼盘围挡广告，图片来源于网络

如果未来实行这样的政策，三公子觉得应该会在某学年开端，也就是9月份进行区域性试点，以进行整体的政策过渡，给家长们心理准备和意见反馈时间，也给政策留足调整、优化和完善的空间。如果试点成功，可能就会在次年正式推出。

再回到徐先生/女士的征集建议，其所说的热门区域新房限售，实际在房管局的职权范围内。该建议，大概意思就是，像前滩、虹桥这类较热区域收缩全年发证数量，减少入市楼盘，限制销售规模。

前滩，图片来源于网络

同样的，有利有弊。利在能削弱热门区域热度，例如，2020年前滩的入市频率大概每2~3个月出一新盘，限售的话，可能1年就出两个盘，整体房源锐减，全年热度降低。再配合多校划片使用，极可能区域市场热情大幅下降，均价回归平稳化。

弊在热门区域限售新房，区域新房规模小，客户机会少，将会让区域的置业需求难以释放，部分原意向客户会转入二手房市场，进而抬高超新房三倍体量的二手房市场热度。

总之，欲看多校划片怎生变，且等今年9月前。