在过去几篇文章中，我们重点分析了东西城、海淀及昌平“回天”地区的整个价值体系以及在售楼盘，未来的土地潜力。

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今天这篇文章，我们重点解析一下通州区，尤其是155平方公里范围的“北京城市副中心”核心区的价值体系，以及目前在售的项目。

我们认为：155平方公里的北京城市副中心核心区，未来的发展定位将直接对位“东西城”，打造成为一个聚集“行政中心、产业中心、学区中心、轨道交通枢纽中心、消费中心、医疗中心”的北京新中心。

这里是中国的第二个“东西城”！

【1】

北京城市副中心：七大城市中心

打造第二个北京“东西城”

东西城的核心优势是什么？

第一，国家政治中心、文化中心：聚集中央政府，聚集了几乎90%以上的国家权力机构，从而带来了巨大资源优势，中国几乎所有好的资源，都是围绕中央政府来展开。

第二，中国最强的“学区中心”资源：几乎中国最好的中小学都集中在东西城。

第三，中国最强的“医疗中心”资源：包括协和等多家国家级医院也集中于北京的东西城。

第四，中国最强的“金融中心”资源：包括西城金融街、东城的东二环沿线都是中国金融产业相对集中的片区。

由此可见北京的东西城，承载的都是“中央级”资源：中央级的行政中心、中央级的学区医疗中心以及中央级的金融产业中心。

2017年北京新的城市总体规划出台后，“北京城市副中心”应运而生，根据规划，北京城市副中心将会承载北京市的“市级”资源。

也就是说：东西城是“中央级”资源聚集地，北京城市副中心是“市级”资源聚集地。

行政中心：北京市政府“vs”中央政府。

教育中心：市级重点中小学分校“vs”市级重点中小学本校。

医疗中心：三级甲医院分校“vs”三级甲医院本院。

产业中心：市级国有企业“vs”中央级国有企业。

金融中心：运河商务区“vs”金融街。

消费中心：环球影城“vs”西单王府井。

从以上的对标建设来看，北京城市副中心的建设，就是定位于第二个“东西城”，只是一个“缩小版”的东西城。

北京城市副中心具有以下四大核心优势：

第一个优势：北京市政府坐镇北京城市副中心，坐享一切政策、资源利好，确保北京优势资源不断“砸入”副中心。

这是北京城市副中心“肯定成功”的前提。

北京市提出在十四五规划期间，北京城市副中心每年要保证1000亿以上的投资。

五年可能会达到8000亿以上的投资规模，会涉及600多个重大项目，这样的投资规模在北京其他区，是不可能的待遇。

北京市未来几乎50%的资源和财政，都会砸在北京城市副中心。

第二个优势：轨道交通众多，是未来北京轨道交通最密集的区域，未来要建成亚洲最大的交通枢纽。

到2025年北京城市副中心的轨道交通将会达到9条：

八通线、22号线、6号线、102号线，101号线，7号线，副中心市郊铁路线，城际联络线和京唐城际。

这样的轨道密度已经超过北京其他所有区。

同时，还要建设“亚洲最大的交通枢纽工程”，城市副中心站综合交通枢纽站，地上面积就高达140万平米，相当于一个“超级城市综合体”。

这个站点建成后，以后大量进京的外来人口，可以直接达到北京城市副中心，而不需要再经过北京城区，成为北京对外的窗口。

第三个优势：北京新的产业中心，北京市级国有企业、区域级金融总部企业以及文化产业中心。

城市副中心并不是北京城区的“睡城”，而是要成为北京的新产业中心。

未来将会有三类“国资”企业将大量疏解到副中心：

第一类，央企二级总部企业。

央企二级总部如果以后还想呆在北京，只能去北京城市副中心，而不能再呆在北京城区，比如像央企三峡集团的二级总部，就已经落户副中心。

第二类，北京市属国有企业总部。

北京市的市属国企，肯定要陆续搬迁副中心，围绕市政府来搭建新的办公平台，这是政治任务。

第三类，金融区域总部

北京银行城市副中心分行、中国建设银行通州分行、华夏保险、天安财产保险公司、中国邮政储蓄银行等多家企业已经入驻。

同时，以环球影城为代表的文化产业，一期开业就会创造1.4万就业人口，全部建成后将会带来10万就业机会。

我们判断，2025年通州区的GDP将有希望突破3000亿，达到东城区的经济规模。

第四个优势：医疗、教育、商业配套齐全，简直就是“缩小版”的东西城。

北京众多优质三甲医院都在陆续搬迁通州，现有北京中医药大学东直门医院，潞河医院，北京友谊医院，未来还会有北京妇产医院、儿研所等重量级医院迁入。

现有北京小学、皇城根小学、人大附中、北京二中、北京五中等学校，未来还有人大附小、北京四中、景山学校等入驻。

北京城市副中心已经确定要开业的商业综合体超过10个，总营业规模超过100万平米，是北京市“超级商业消费中心”。

从投资、消费、学区、轨道、产业等各个层面看，未来五年，北京城市副中心都具有不可估量的投资价值。

【2】

楼市现状：政策严，供应少

以产业发展为核心

住宅新房供应高度稀缺

北京城市副中心限购实施的是“双限”政策：外地人必须要有通州社保三年+北京五年社保，北京户口首套可以买，但限购一套。

副中心双限政策，压制了大量的购房需求。

但如果因为“双限”政策，我们就判断副中心没有投资价值，那就大错特错了：随着产业逐渐落地，拥有通州社保的人群会越来越多。

也就说：未来拥有通州购房资格的人，会呈现量级型增长。

但近几年城市副中心的供地非常少，导致新房供应量高度稀缺。

2020年副中心仅供应一个地块，位于通燕高速耿庄桥出口附近，2021年5月份也只成交了3宗居住地块。

居住，从来不是副中心发展的重点，严控居住用地供给是肯定的。

产业、消费和绿地，才是副中心发展的关键。

因此副中心这些年建设了超过250万平米的写字楼、100万平米的商业综合体和占地接近4个颐和园的“城市绿心公园”。

副中心未来的居住用地和新房，将会越来越稀缺。

房价也从开始的5万+，开始全面冲刺8万+，副中心未来的“上班族”，只能选择置业“环通州片区”。

【3】

项目格局：老项目居多，大户型居多

5万+的最后上车机会

副中心目前在售项目有6个，四个为纯商品房，两个限竞房。

纯商品房的拿地时间都比较早，且都位于中心位置配套交通都很齐全，均价6.3万以上，小户型总价400多万起。

两个是限竞房是近三年新成交的地块，但位置相对偏一点，均价5万左右，总价420万起。

从这里我们也可以看出：中心位置几乎没有新的土地供应，而未来的土地供应不仅比较少，同时位置也相对更偏。

即将开盘的春和景明项目，是2020年拿地项目，预计均价6.5万+。

项目规划为7—12层的洋房+小高层产品，主力面积段148—225平米，总价970万起，刚需无缘了。

可以说副中心核心区的新房房价是“步步高”。

而2021年5月份集中供地出让的三块地：0302地块，1201地块和宋庄地块，房价已经再上一个台阶。

0302地块地理位置最好，配套成熟邻地铁，最高限价达到了7万/平米。

1201截取地块，紧邻7号线万盛西站，周边配套满足基本生活需求，靠近环球影城，最高限价6.2万。

宋庄地块，位置较为偏远，限价4.5万，规划1.6—1.8的容积率，预计会做洋房类改善产品，虽然价格便宜，但总价很高。

综合来看，我们对于副中心未来的发展潜力是非常看好的，它的发展对标其实就是北京第二个“东西城”。

但是副中心的发展确实需要时间。

因此如果你是长期自住兼顾投资，买入副中心是没有任何问题的，对于5-10年的发展周期，副中心可以带来相对理想的收益。

这里将会北京新的“城市中心”。