上海大都市，地貌广阔，区域发展不可能完全达到均衡状态，有些区域的发展可能会超预期完成，有些区域则会显得暗淡，甚至一些规划会出现烂尾，逐步沦为上海版的“鹤岗”！

01 惠南

一路高歌猛进的浦东，它的发展也在两级，即以陆家嘴、前滩为核心的市区以及以滴水湖为主的临港新片区，而惠南身处浦东“中心”，却成为了遗弃区域。

惠南原先是南汇县城，曾经也雄心壮志，规划上大开大合，比如面积高达50万方的五角世贸商城，大约相当于4个周浦万达，当下上海最大的商业综合体环球港也才32万方。

然而2002年规划出了变故，领导决定将南汇新城选址临港，继而将南汇区政府都迁过去。

此后南汇主要的资源都向临港倾斜，惠南开始一蹶不振。而临港距离惠南有25公里之遥，新的资源也辐射不到惠南。

惠南从此沦落到了“三流”地段，整体商业都被其他区域甩开，以至于至今仍然没有一座大型商业综合体，比如周浦万达、川沙百联。

惠南目前运营顺利的仅欧尚超市、鼎基商业广场、世纪联华、豪布斯卡名品村等小型商业体以及步行街，基本都是社区型商业形态。

当年豪布斯卡有望突围，整体目标是打造成法式商业小镇，不过后来招商并不顺利，现在整体以海澜之家、耐克以及大量餐饮商铺为主，部分主力店铺甚至变成了补课机构，俨然一副三线城市步行街既视感。

真正依旧繁华热闹的，只有东门大街，即，惠南步行街，惠南真正的衰退是2009年合并进浦东开始，尤其是16号线开通后，源源不断的资源被浦东吸附。

有钱人不断离开惠南，前往市区；优质产业不断离开惠南，前往浦东北部。

南汇与浦东合并，正式加入市区分工，虽然这里有全国十大富县的基础，却抵挡不住张江、金桥的攻势——在与浦东的资源互动中，南汇始终处于下风。

原南汇区大量的资源、人口、购买力输送至市区，周浦、康桥更是完全融入市区，脱离惠南辐射；临港更是后来居上，脱离惠南，自成体系。

如今这里的二手价格，大部分还都维持在3.4万左右，比如次新房绿地布鲁斯小镇、人生港湾南欧城等，即便是离地铁站更近的标杆浦东颐景园、金地城等，也都在4万左右，与新房约3.4万/平来对比，倒挂显然不大。

所以买到这里，也就只能图个自住，至于后期房价涨幅，惠南真的不如从前了！

当前，惠南镇只有一个新房项目海玥铭邸续销中，项目均价3.6万/平，目前还有建面约104㎡2房、90、99、131㎡3房，顶楼180、210㎡。

02 罗泾

记得特别清楚的是，2018年5月，宝山罗泾的新房招商雍和府卖3.6万/平，4年过去了，如今挂牌卖3.8万/平，而且还不好卖，无人接盘！

如果再对比早些年的次新房，我们会发现，这里的价格不升反将，比如2013年入市的美兰金色宝邸，如今二手价格最低只有2.6万/平。

在经历过2020年上海楼市大涨的前提下，这里的房价竟然不升反将，这里就是十足的“上海版鹤岗”。

罗泾位于上海大陆板块最北端，是宝山唯一不通轨交的街镇，无论地段还是交通，罗泾都是宝山的死角。

而且宝山饱受诟病的环境问题，罗泾也都有，这里离宝钢、石洞口电厂、罗泾煤码头、洋桥焚尸场都很近，宜居环境确实一般。

当然，这些年，罗泾在努力改变它的偏远印象，还开发了北郊未来产业园，引入一些高等级产业公司，但因为交通和地段的闭塞，在此开发了很多商务别墅，入驻的企业并不多。

其实，罗泾就是个被农村包围的城市，这里没有太好的商业配套，又没有轨交规划，连当睡城都不够资格，那么这里的新房不好卖也就显而易见了。

03 黄渡

嘉定黄渡是嘉定为数不多的不通轨交的区域，事实上，黄渡的位置是整个安亭距离上海市中心最近的片区，但是由于属于轨交盲点，房价不仅是安亭乃至整个嘉定区的“洼地”，甚至连昆山花桥，部分新房的价格都超过了它。

给大家举个例子，位于黄渡的动迁房大众春盛苑，这里的二手价格甚至连3万还不到。

即便是区内次新商品房西上海御庭，如今二手价也才差不多3.4万/平，与安亭核心区的倒挂形成了鲜明对比。

黄渡自同济大学落户后就鲜有开发，在房地产市场一直缺乏曝光，房价没有炒作溢价，另外这里也没有像样的交通，市区刚需客户较难导入。

黄渡本就是大居定位，买到这里的房子，涨幅一定是低于安亭核心区的，虽然未来这里会有14号线过来，但也没有任何好处。

再看黄渡周边，集中了大量工厂厂房，城市界面乱糟糟，即便这些厂房土地性质发生变化后，作为上海的大居来说，也都是以保障性住房为主，毫无品质感可言。

今年，黄渡将有一新房面世，价格却达到了约4.2万/平，是真的贵，这样的房子，买到手，你觉得有利可图吗？

去年12月2日，深业集团以总价8.85亿竞得上海嘉定区安亭JDC30801单元01A-01A地块，成交楼面价8600元/㎡，新房指导价4.2万/㎡。

04 泥城

泥城就如它的名字一样，土里土气。

地处临港新片区，却没有自身很强的产业。如今这里的二手房价，最低如蓝色城邦，连2.4万/平还不到，即便是次新房乾耀东港、丽都华庭这种品质房，最高也才3万/平，而且这里的二手房非常不好卖！

事实上，目前来看，泥城依旧是自贸区新片区的角落，16号线虽然早已通往临港，但泥城距离16号线最近的站点，仅直线距离就超过7公里，想要在泥城乘坐16号线进入市区，要画上不少时间。

至关重要的交通跟不上，泥城的发展速度也就慢了下来，逐步与滴水湖拉开了差距。

不仅如此，泥城内在的学校、医疗等基础民生设施也不完善。到目前为止，被纳入福山教育集团的临港外国语小学和泥城小学，还未体现出优质教育集团效果，而泥城中学、彭镇中学也不是临港非常好的学区，整体来说，泥城的学区资源偏弱。

而学区也是影响区域房价的关键因素，所以这里的房价涨幅有限。更重要的是，当教育得不到实质性的改变，那么泥城想要留住更多常住人口，也将变得很难。

医疗方面也是如此，这里依旧以社区医院为主，大型医院还需前往滴水湖的六院。

所以当我们在谈论临港二手房挂牌价普遍在4万/平，甚至超5万/平时，泥城的二手房价格依旧维持在3万/平上下，甚至出现了2万出头的价格。

毋庸置疑，这里的房价已经严重跑输大盘。

如今，这里的新房光明星城第六批次已过会并取证，均价2.6万/平，毫无意外，这个项目会异常难卖，只能用时间换空间。

05 崇明城区

崇明无疑是上海经济最落后的区域了，它的落后有两方面原因：

1、先天条件不足

2、后期时运不济

崇明由于是岛屿，之前与外界交流依靠轮渡，这样一个封闭的区域完全无法融入长三角经济体系，于是沦为一个内生型农业区域。

制约崇明的交通，崇明长江大桥2009年10月31日才建成通车，而且目前也是仅有的一条路上通道——崇明合并进上海后很长一段时间都没打算开发。

这在早前崇明规划中就有所体现，因此崇明被打上了“生态岛”的标签，此后但凡涉及到崇明的规划，这三个字就一定会出现。

生态，意味着不能过度开发，不能有大量污染性企业，江南造船厂选择长兴岛也是尽可能的减少影响。

所以崇明选择了文旅产业，打造东平国家森林公园、东滩湿地等概念地标，举办花博会提升全市影响力。

而今，虽然轨交崇明线已经动工，但也仅仅解决了长兴岛和陈家镇区域，至于崇明城区城桥镇，也就是区政府所在地，来往一次上海市区，还是要跋山涉水。

就这么说吧，从城桥镇出发，开车到往陈家镇都要1个多小时的车程，如果再进入市区，崇明城区依旧没有任何交通优势。

所以这里的房地产市场，只是内生型市场，无外区客进入，那么它的价格就不可能坚挺，比如次新房东亚威尼斯公馆，2019年7月卖新房单价都在2.8万/平上下，如今2.3万/平，不涨反跌，而且跌幅还在不断扩大。

这样的区域，比“鹤岗”还“鹤岗”。

金融街金悦府就位于崇明城桥镇，也是崇明区政府所在地，项目第五批次已过会，此次金融街金悦府推出的叠加、联列产品，均价3.2万/平。该盘触发积分的概率非常低，适合本地人改善需求。