导读

这两天，小编连续接到“朝阳群众”密报，扬州棚改重点板块，东南片区城中村拆迁“出大事了”。啥？东南核心板块文峰地块2018年就要拆除33个城中村，涉及近3000户居民。小编听到这个猛料，瞬间有点懵逼。经过初步测算，按照东南片区目前新建商品房的均价1万元左右，面积按100平米测算，一套房屋总价约为100万，仅仅城中村拆迁户需要的商品房数量就为5000-7000套。如果这些拆迁户家里人口比较多，购买不止一套房屋的话，保守估计购房需求将达到7000-10000套左右。再看看目前东南片区的房源供应量，满打满算不超过2000套。事实很清楚了，东南片区房荒非常严重！如果大量拆迁户购买力在东南片区得不到满足，很有可能会外溢到其他片区，这将对扬州其他板块的房源和房价产生较大影响。

看点01

文峰地块拆迁近3000户，房源供不应求，房荒严重！

文峰地块拆迁近3000户居民，按照目前拆迁行情，城中村一家一户大概200-300万的赔偿金额，拆迁货币总金额大概将近60亿元到90亿元之间，2018年如果按照货币和安置房8:2的补偿比例，大概释放的购买力将近50亿元到70亿元之间。按照东南片区目前新建商品房的均价1万元左右，面积按100平米测算，一套房屋总价约为100万，仅仅城中村拆迁户需要的商品房数量就为5000-7000套。如果这些拆迁户家里人口比较多，购买不止一套房屋的话，保守估计购房需求将达到7000-10000套左右。

房源供应方面，小编数了数，德辉天玺湾还剩最后五栋楼，名泽园基本清盘了，君悦兰庭一期卖光，二期在建即将开盘，万科城市之光也只剩下不多的高层和别墅楼盘，去年11.1土拍的中海12万平，必须现房销售，也是远水解不了近渴。房源供应量满打满算不超过2000套。事实很清楚了，东南片区房荒非常严重！如果大量拆迁户购买力在东南片区得不到满足，很有可能会外溢到其他片区，这将对扬州其他板块的房源和房价产生较大影响。

踩盘中，天玺湾置业顾问杨军建向小编介绍了目前楼盘的销售现状。17号楼所剩房源不多了，单价约为11500元左右。项目三期最后还剩下五栋楼没有卖，上半年可能加推准楼王10号楼，放风价约为12000元左右。该楼盘品质非常不错，外立面是全石材干挂，没有用现在流行的真石漆，单这一项，成本就高出一倍。楼盘内部景观绿化设计施工公司和京华城板块豪宅品尊国际都为同一家公司，鼎鼎大名的上海北斗星。

看点02

2017年11月1日土拍，东南片区土地楼面价创出新高，达到近4000元/平。成交总价为8.17亿元。

"楼面价3971元/平米，土地面积12万平米，土地成交总价8.17亿元。"2017年11月1日扬州土拍，东南片区唯一一块上市拍卖的土地，交出了一份亮眼的成绩单。央企中海高价拿下的这块地，创造了东南片区有史以来最高土地楼面价。还必须现房销售。成本大大提高啦。

小编内部了解到这个楼盘1.76的容积率，很可能以高层和小高层为主，19年年初开盘，很可能开盘价在13000-15000元之间，如果是精装修很可能单价就达到14500-16500之间。看看最近镇江中海润江府备案价2万元/平左右，突破了镇江房价天花板。央企中海一向以高利润著称，这块东南中海的楼盘未来价格几何，不言自明了，尤其对未来东南板块的房价的标杆示范作用，意义重大。未来东南板块新拍土地楼盘价格，必然锚定中海这个楼盘开盘价，对东南片区房地产市场意义重大。

看点03

棚改拆迁的高成本，是推高板块土地楼盘价格的重要推手。

一个城市的旧城改造是不需要新增土地指标的，把城市老城区城中村拆掉，未来上市拍卖，这块土地的成本在原有土地价格基础上，必然要增加一块拆迁的成本。按照东南文峰城中村拆迁一家一户200万+的补偿标准，未来东南板块新增的净地，一旦上市拍卖，起拍价就是土地基础价格+该地块拆迁补偿总价，再加上政府相关配套利好的兑现，拍卖过程中土地价格的溢价，造出来的房子价格，绝对会水涨船高啊。

再过个一两年，东南片区已拍卖土地旁边的地块如果再拆迁，拆迁的成本就是周边楼盘的高价，一旦这块新拆迁地块上的房子造出来，价格很可能再翻一倍，这种叠加效应是很可怕的。东南片区2017、2018、2019三年是拆迁高峰年，拆迁量巨大，拆迁成本推高土地价格，高价格土地推高未来新件商品房价格，将成为未来3-5年东南片区房地产的常态。

运营人员：曹家伟 yzfc0514